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黄金十年后房地产业何去何从

发布时间:2020-03-04 03:13:28 阅读: 来源:化妆包厂家

2011年底地方政府部分“松绑”迹象

2011年,对于房地产业而言注定是有分水岭意义的特殊一年。

这不仅是一个“政策年”——经历了限购令、利率调整、首付提高、房产税试点等一系列调控政策的洗礼,楼市前景变得扑朔迷离;这还是一个“转折年”——供需关系的彻底逆转,让原本排队抢房的盛况不再,取而代之的是促销也卖不动的愁眉苦脸,信托、高利贷四处腾挪的资金压力,全面猫冬谨慎拿地的亦步亦趋……一年间,风光无限的开发商恐慌了,弱势无奈的购房者淡定了,红火热闹的中国楼市寂静了。

有人说,2011年终结了中国房地产行业发展的黄金十年。楼市上半场结束,下半场开始。那么,2011年的中国楼市究竟发生了什么?是谁终结了房地产业黄金十年?飞速发展十年之后,中国楼市何去何从?

带着这些问题,让我们一起来解读2011年的中国楼市。

拐点到来

明年1月全国房价或现同比下降

时至年终,房地产论坛扎堆召开。论坛上,从未有过的悲观情绪笼罩在房地产商周围,恐慌和忐忑,挥之不去。“我在房地产业做了十几年了,从未感觉到房地产的冬天像今天这样冷。”中国第一房地产代理品牌易居中国一位高层向记者表示。

“现在我们怕的是降价也卖不动,那企业就一点办法也没有了。购房者已经形成预期,就是房价还要降。这一点最可怕。”黑龙江一家大型民营企业负责人在中国经济论坛2012房地产盘点与展望活动上称。据他介绍,即便是泡沫不大,市场购买力有限的哈尔滨楼市,现在的成交量也已经急剧萎缩,价格已经进入到下行周期。

降价,已经不再是一、二线城市的小范围动作,开始成为全中国楼市的主旋律。

中国指数研究院的最新数据显示,11月份,30个监测城市中,逾六成城市成交面积环比下跌,7个城市跌幅超过30%。其中厦门环比跌幅甚至达到59.95%。价格方面,30个监测城市中有四成城市均价环比下跌。其中上海降幅最大,环比降幅达9.16%。

据中国房地产信息集团执行总裁丁祖昱介绍,根据中房网一手房价格指数,全国房价在9月份其实已经出现环比下降。按照目前趋势,明年1月份或出现同比下滑。而房价同比下降,是楼市转折点的重要标尺。

楼市拐点的另一个标志是土地市场趋冷。每年年底都是土地市场传统的旺季,但今年年底却显得格外冷清。开发商“弃购”愈演愈烈,流拍、终止或延迟出让等情况使土地成交量持续下滑。11月份全国133个城市共成交土地1537宗,成交面积5581万平方米,环比减少25%,同比减少43%;其中住宅类用地472宗,成交面积2057万平方米,环比减少19%,同比减少55%。

“开发商哪有钱买地啊。”SOHO中国[简介 最新动态]董事长潘石屹称。而开发商没钱买地的直接后果是地方土地收入的锐减。地方政府开始不断降低底价,以吸引开发商入市。到11月份,全国133个城市住宅类用地的楼板价同比下跌7%,至1539元/平方米。

业内普遍预计,2012年住宅类用地惨淡成交的状况不会好转。随着各地流拍地块的增加,年度土地出让计划完成率的压力以及近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应,使地价下行成为大势所趋。

牛市终结者

限购与保障房

2011年哪项政策是压倒房价的最后一根稻草?限购令,无疑是史上最猛的“楼市速冻剂”。

限购与限贷起源于去年4月,以“新国四条”和国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》为标志,三套以上购房被暂停发放贷款。不过,这一政策并未起到调控楼市的作用。

易居中国董事局主席周忻回忆,那时候市场就判断,数月后一定会有一个销售窗口期的出现。“原因很简单,第一波政策只是抬高了购房成本,却没有叫停交易。比如提高二套房的首付比例和利率等。但因为有4万亿的刺激政策,我们预测,楼市成交一定会再现高潮。”

果不其然,到去年10月,商品房销售量和房价再次直线上冲,到12月达到最高峰。无论多高的门槛,总有资金入市抢房。在这种局面下,开发商对调控开始麻木。

今年1月26日,房地产市场的一记炸雷拉开了全年调控大幕:中央确定了八大楼市调控政策,简称新“国八条”,其中明确提出对拥有多套房产的购房人实行“禁购”。民间盛传已久的第三次楼市调控就此坐实。

虽然也有不少声音认为,限购政策本身含有太多行政干预的色彩,然而就效果来看,限购的确是市场速冻剂。北京等地商品住宅成交量逐月下降,甚至已经不足最高点时的四成。此后,“快卖房、缓建房、不拿地、现金为王”成为很多企业的战略,恒大、碧桂园等企业率先降价跑量,龙湖、万科等随后加入降价大军。

除了限购之外,保障房的“建设元年”也对楼市预期产生了深远影响。“其实,在今年上半年,单一的限购政策还未得到开发商的足够重视,导致限购令出台数月后,开发商仍然乐观,认为仍可打擦边球。直到保障房建设任务出台,以及为抑制通胀而采取的紧缩性货币政策被一再强调,开发商才意识到,这次的危机无论从周期上还是强度上,可能都不同以往。”一位房地产业内人士回忆道。

今年1月份住建部正式宣布,2011年我国将开建保障性住房1000万套,比2010年的580万套增长70%,其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量,创历年之最。到今年11月10日,住建部发布消息称,截至10月底,今年全国城镇保障性安居工程开工已超过1000万套,实现了年初计划的目标任务。

2011年又被称为中国保障房“建设元年”。作为楼市调控一揽子政策的重要一项,增加保障房供应,调节供需结构,是搞好本轮房地产市场调控的关键。

不过,时至年终,业内对未来楼市最大的担忧也恰恰就在保障房。“保障房管理机制的建立还是后话,2012年,800万套保障房建设资金如何筹措将是最大问题。地方政府的土地出让金大减,根本没有钱建保障房。2011年已经开工的保障房也将在2012年建设周期中需要大量资金投入。2012年如果筹措到了保障房建设资金,商品房调控一定会坚定执行,但如果资金不到位,中央或许会开始考虑为商品房松绑吧。”一家大型房企负责人表示。

除了限购与保障房,房产税也被视为楼市“达摩克利斯之剑”。与史上最严的“国八条”横空出世仅隔一天,房产税试点终于在上海、重庆两地正式登台。虽然沪渝两地的试点不论征税范围还是税率,都还不能算是真正意义上的房产税,但就其试点意义和对市场的震慑力来看,不容小觑。12下一页阅读全文

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