政府鼓励降房价有用吗

摘要: 过去十几年来，房地产行业高歌猛进，是我国国民经济的重要支柱产业之一。如今，这条柱子的高库存已经成了一个非常严重的问题，在三、四线中小城市尤为突出。

过去十几年来，房地产行业高歌猛进，是我国国民经济的重要支柱产业之一。如今，这条柱子的高库存已经成了一个非常严重的问题，在三、四线中小城市尤为突出。去年底的中央城市工作会议指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，并且鼓励房地产商适当降低商品住房价格。当然，高库存只是一个数量的维度，还存在房价泡沫问题，质量和安全问题在一些地方也不鲜见。

房地产高库存目前作为一个相对突出的问题，可以说标志着我国房地产市场结束繁荣发展的“黄金时代”。实际上，这是由现行农村征地制度、土地“招拍挂”制度、银行融资成本过高、房地产交易税费繁多等一系列制度安排(可以称之为“旧红利”)带来的高投资、高房价的必然结果，也是我国地方政府区域竞争的发展机制和格局的典型反映。

你卖地我也卖地，你搞房地产我也搞房地产，大家一哄而上，投资过热量变到质变，就会产生房价泡沫和高库存。日子最难过的不是地方政府，而是高价拿地盖房子还没卖出去的房地产企业，这跟粮食丰收谷贱伤农是同一个道理。

有观点认为，鼓励农民工市民化以及从政策上对流动性进行“松绑”等手段均可成为房地产去库存的有效途径。确实，我国城市化进程还远没有完成，农民工市民化看上去是一个不错的选项。但是，寄望于“农民工市民化+货币政策支持”依然是一招险棋，无论是道德还是经济上都不应让农民工为目前商品房的房价泡沫和高库存接盘“埋单”，否则有可能爆发美国次贷危机式的经济危机。

首先，农民工市民化进程可以释放一部分此前被人为抑制的购房需求，但受传统经济下行、农业增收困难影响，农民工等低收入群体感受到的失业收入减少的边际效应最大。如果他们收入积累乏力或收入预期不稳，也未必有此时购房的意愿和能力。

其次，即便为农民工提供必要的金融政策或财政补贴支持，这也只是一种相对高房价效用有限的支持姿态，不可能短时间解决大面积的高库存问题。由于房地产的财富效应殆尽，如果未来房价走跌，加之低收入者的信用较差，按揭贷款拖欠和违约的问题迟早会大面积浮出水面，切不可重蹈美国次贷危机的覆辙。

再次，政府鼓励房地产商适当降低商品住房价格，这种“鼓励”是否必要和有效值得商榷。房地产商拿地及相关税费的成本占房价的相当大一部分，主动降价的空间和积极性可能都不大。如果房地产市场能够自我调节达到降价的目的，又何须政府出面干预房价？

笔者认为，房地产去库存将是一个长期的痛苦的过程，局部泡沫破灭或不可避免。如果通过农民工市民化去房地产高库存，还需要政府决策层尽快有更多积极有效的“供给侧”发力。改革户籍、土地“招拍挂”等制度，降税降费自不必说，目前仍然存在多方面影响农民提高收入的制度性障碍更应着力及早破解，农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革尽管已经开始试点但尚未完全铺开。

如果广大农民的承包地、宅基地、集体经营性用地可以变成资本继而获得更多的财产性收入，各地去房地产高库存的基础将普遍更为坚实。显然，如果土地改革没有产生较大成效，那么房地产去库存就基础不牢、言之尚早，房地产行业也就将成为一把长期高悬的制约中国经济发展的达摩克利斯之剑。

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